Ο νόμος δεν προβλέπει κάτι τέτοιο. Το τι προβλέπει είναι ότι σε κάθε πολυκατοικία θα πρέπει να υπάρχει Διαχειριστική Επιτροπή που είναι υπεύθυνη για την Διαχείριση των Κοινόχρηστων Χώρων. Εάν όμως μετά από Γενική Συνέλευση αποφασιστεί να ανατεθεί σε μια αξιόπιστη και φερέγγυα εταιρεία η Διαχείριση, τότε πρέπει να γίνει σωστά από την αρχή και να καθοριστούν ξεκάθαροι κανόνες, προπάντων με Διαφάνεια και Ενημέρωση. Μάλιστα προβλέπεται σε τέτοια περίπτωση ότι η εταιρεία θα αμείβεται! Επιπρόσθετα ο οργανισμός αναλαμβάνει το καθήκον της είσπραξης αλλά και την επίλυση των άλλων προβλημάτων που μπορεί να προκύψουν.

Βάση της νομοθεσίας περί Κοινοχρήστων Οικοδομών 6 (Ι) 1993, όλες οι Κοινόχρηστες Δαπάνες υπολογίζονται βάση των τετραγωνικών μέτρων της κάθε μονάδας αλλά και της Αξίας της. Όλα σύμφωνα με τις οδηγίες του Διευθυντή του Κτηματολογίου Κύπρου και σε περίπτωση μη ύπαρξης τίτλου, τότε συμφωνείται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα (Αξία επί της Κοινόκτητης Οικοδομής). Συγκεκριμένα το Κτηματολόγιο καθορίζει το ποσοστό επί της κοινόκτητης οικοδομής βάση της Αξίας σε σχέση με το όλο κτίριο (που λαμβάνει και τα τετραγωνικά υπόψη).

Κάθε μήνα η εταιρεία μας αποστέλλει αναλυτική κατάσταση των κοινόχρηστων εξόδων. Σ’ αυτήν αναφέρονται αναλυτικά όλα τα κοινόχρηστα έξοδα που αφορούσαν τον συγκεκριμένο μήνα καθώς επίσης και το υπόλοιπο του ταμείου για τρέχοντα έξοδα ή και κεφαλαιουχικές δαπάνες. Ο Νόμος προβλέπει προϋπολογισμό ανά Τριμηνία στους Πρότυπους Κανονισμούς 1993(6).

Η πληρωμή γίνεται στους τραπεζικούς λογαριασμούς των κτηρίων μας. Συμβουλεύουμε τους πελάτες μας να δημιουργήσουν πάγια εντολή (standing order) μέσω τράπεζας, αφού τα κοινόχρηστα είναι σταθερά, βάση του προϋπολογισμού ή και να προβαίνουν σε ηλεκτρονικές πληρωμές για να περιορίσουμε έτσι τα έξοδα

Ναι! Παρόλο που υπάρχει ξεχωριστός Τίτλος Ιδιοκτησίας για τα κοινόχρηστα, εντούτοις έπειτα από γενική συμφωνία (Αιτήσεις και εκδόσεις Αδειών από όλα τα τμήματα) μπορεί οι ιδιοκτήτες να εκμεταλλευτούν κάποιους χώρους είτε ενοικιάζοντας τους ή ακόμα και πουλώντας τους. Τότε τα έσοδα διαμερίζονται αντίστροφα και πάλι σύμφωνα με το ποσοστό επί της κοινόκτητης οικοδομής.

Το σταθερό ποσό υπολογίστηκε βάση της μελέτης που γίνεται από την εταιρεία μας στην αρχή της συνεργασίας μας. Δηλαδή, προϋπολογίστηκαν τα έξοδα από την αρχή για το επόμενο έτος. Η διαφορά των πραγματικών εξόδων από τα υπολογισμένα έξοδα καλύπτεται από το ταμείο που αποθηκεύεται για την κάλυψη των τρέχοντων εξόδων της πολυκατοικίας. Παρ’ όλα αυτά κάθε τέλος της χρονιάς δια νόμου παρουσιάζονται ελεγμένες από την εταιρεία Οικονομικές Καταστάσεις. Επιπρόσθετα και o περί ακίνητης ιδιοκτησίας νόμος (δια κατοχή / εγγραφή και εκτίμηση) νόμος Κεφ. 224 άρθρο 38Ι αναφέρονται σε προϋπολογισμό.

Ο τελικός υπεύθυνος είναι ο αγοραστής / ιδιοκτήτης που έχει και την κυριότητα του τίτλου ιδιοκτησίας, παρ’ όλ’ αυτά ο οργανισμός μας διευκολύνει με τις εισπράξεις των μηνιαίων εξόδων από τον ενοικιαστή και φροντίζει για την ενημέρωσή τους. Επιπρόσθετα χωρίζει τις Μηνιαίες Δαπάνες που βαραίνουν τους Ενοίκους από τις Κεφαλαιουχικές δαπάνες που βαραίνουν μόνο τους Ιδιοκτήτες .

Ο Διαχειριστής πρέπει να πληρώνεται διότι εκτός του ότι είναι και άχαρη δουλειά (ιδιαίτερα οι εισπράξεις) και διότι θα πρέπει να διατηρεί τους λογαριασμούς. Έχει έξοδα (τηλεφωνία, γραφική ύλη, υπολογιστές) αλλά και ευθύνη έναντι των άλλων. Όταν όμως η Γενική Συνέλευση αποφασίσει να γίνονται ΔΩΡΕΑΝ από έναν ιδιοκτήτη ΤΟΤΕ ΔΕΝ θα χρειάζεστε ειδικευμένο Οργανισμό (ETAIΡΕΙΑ). Ο δικός μας Οργανισμός έχει στόχο ιδιαίτερα σε μικρά κτίρια να μην υπάρχουν χρεώσεις. Επιπρόσθετα με ορθολογιστική χρήση και εξοικονόμηση της ενέργειας, δίνατε οι μηνιαίες χρεώσεις να μειωθούν και έτσι δεν αλλάζει ιδιαίτερα το ποσό που πληρώνουν οι μονάδες αλλά πληρωνόμαστε σχεδόν εξ ’ολοκλήρου από τις εξοικονομήσεις χωρίς να αλλάζει η ΠΟΙΟΤΗΤΑ .

Προτεραιότητα εδώ είναι η καλή λειτουργία και η συντήρηση του Έργου προς όφελος και της δικής σας περιουσίας. Ο καθένας πρέπει να βλέπει τις δικές του υποχρεώσεις και μετά των άλλων αφού έτσι και αλλιώς κάποια στιγμή θα λογοδοτήσουν στην δικαιοσύνη. (Τι θα πει κάποιος στον Δικαστή? Έκλεβα γιατί έκλεβε και ο γείτονας μου ο οποίος ακόμα δεν καταδικάσατε και θέλω να αθωωθώ?). Εν πάση περιπτώσει αυτοί που δεν πληρώνουν σύντομα θα οδηγηθούν ενώπιων της δικαιοσύνης.

Εάν δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία, υπάρχει ο νόμος περί κοινοχρήστων 6 (Ι) 1993 και ειδικότερα οι πρότυποι κανονισμοί, βάσει του οποίου, ως μοντέλο, μπορεί να εφαρμοσθεί. Εκεί που υπάρχει Γενική Συμφωνία και υπάρχει σύγκρουση με τον Νόμο, τότε υπερισχύει η Νομοθεσία.

Κοινόχρηστα σημαίνει ανανέωση και προγραμματισμός για το μέλλον, π.χ. ο ανελκυστήρας που μετά από 15-20 χρόνια χρειάζεται αλλαγή. Συντήρηση της εξωτερικής εμφάνιση του έργου ανά 7-10 χρόνια, η αντικατάσταση κοινόχρηστων εγκαταστάσεων κλπ. Άρα ορθά χρειάζεται ένα πρόσθετο ποσοστό για μελλοντικές δαπάνες, φτάνει η επιπλέον αυτή χρέωση να καταθέτεται σε Eιδικό Ταμείο και όχι να αποτελεί μέρος των τρεχόντων εξόδων. Διαφορετικά στο τέλος ο κάθε ιδιοκτήτης / αγοραστής θα επιβαρυνθεί στο μέλλον με ένα σχετικά πολύ πιο ψηλό κόστος με τις ανάλογες αντιδράσεις. Σε περίπτωση ενοικίασης, είναι ορθό όπως το πρόσθετο ποσοστό καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη. Το ταμείο αυτό είναι μέρος των Κεφαλαιουχικών Δαπανών και όπως προαναφέρονται όλα αυτά φαίνονται στις Οικονομικές Καταστάσεις κάθε χρόνου.

Η χρέωση θα γίνεται ανάλογα με τους καλυμμένους χώρους σε σχέση με το σύνολο των καλυμμένων χώρων ενός έργου και την αξία του ακίνητου τη δεδομένη στιγμή. Μικρές αποθήκες, καλυμμένοι χώροι στάθμευσης κλπ, δεν περιλαμβάνονται στα τ.μ. Είναι όμως ορθό εκεί που υπάρχουν χώροι στάθμευσης σε υπόγειο και μη, οι έχοντες χώρο στάθμευσης, να πληρώνουν ένα πρόσθετο ποσοστό που να καλύπτει την καθαριότητα / φωτισμό, ύπαρξη ανελκυστήρα κλπ που εξυπηρετεί το υπόγειο (φυσικά όπως απαντήσαμε και πιο πάνω αυτό καθορίζεται και από τον Νόμο). Ειδικότερα το ποσοστό ευθύνης επί της κοινόκτητης οικοδομής εκτός από τα τετραγωνικά, λαμβάνει και υπόψη την συνολική αξία, το οποίο αναγράφεται στον τίτλο Ιδιοκτησίας και είναι ο πιο Νόμιμος Διαχωρισμός.

Εάν π.χ. υπάρχει μια πολυκατοικία που είναι ασφαλισμένη ολόκληρη τότε δεν υπάρχει πρόβλημα επειδή το κτήριο είναι ασφαλισμένο μαζί με τους κοινόχρηστους χώρους. Εάν όμως ένας ιδιοκτήτης είτε δεν το έχει ασφαλίσει, είτε έχει υπό-ασφαλίσει την μονάδα του, τότε καμία μονάδα από τις υπόλοιπες μπορεί να επανα-ανεγερθεί και ιδιαίτερα η κοινόκτητη Οικοδομή (Σκάλες, Ανελκυστήρας κτλ.). Επιπρόσθετα οφείλουν όλοι δια νόμου να έχουν τις μονάδες τους ασφαλισμένες έναντι ασφαλιστηρίων τύπου «Πυρός»! και οφείλουν να ενημερώνουν την διαχειριστική επιτροπή γιατί ο νόμος προβλέπει ασφάλιση από όλους. Επιπρόσθετα μπορείτε να λάβετε συμβουλές από την εταιρεία μας για και να εξεταστεί το ενδεχόμενο Πολυασφαλιστηρίου (όλης της οικοδομής και κοινόκτητης και ιδιωτικής).Το οποίο σίγουρα θα είναι πιο χαμηλού κόστους.

Το κόστος αντικατάστασης θα πρέπει να περιλαμβάνει την κατεδάφιση της υφιστάμενης μονάδας, νέες Άδειες και Αρχιτεκτονικά, πλέον Φ.Π.Α. και νέο κόστος μετά από 1-1½ χρόνο. Άρα το 25% επιπλέον είναι το ελάχιστο πρόσθετο κόστος και το κόστος θα πρέπει να επανα-υπολογίζεται ανά διετία τουλάχιστον και ιδιαίτερα για τα τετραγωνικά της κοινόκτητης οικοδομής. (Εξάλλου με διαφάνεια παίρνονται προσφορές από Ασφαλιστικές Εταιρείες).

H πρόνοια του νόμου περί κοινοχρήστων αναφέρει ότι πρώτα η Διαχείριση οφείλει να καλύψει τα έξοδα και μετά να κινηθεί νομικά εναντίον του ασυνείδητου ιδιοκτήτη.

Η πιο καλή μέθοδος στο στάδιο πριν της Έκδοσης Ξεχωριστού Τίτλου Ιδιοκτησίας, είναι ο πωλητής/developer, να αναλαμβάνει την διαχείριση για περίοδο μέχρι την Έκδοση των Τίτλων, με όρο στο πωλητήριο έγγραφο ότι η μη πληρωμή κοινοχρήστων (έστω και εάν ο αγοραστής έχει κάποιο παράπονο) να αποτελεί διάρρηξη του εγγράφου πώλησης στην ολότητα του, με δικαίωμα του πωλητή/developer να το απαιτήσει πίσω κλπ. Αυτό είναι μια καλή μέθοδος την οποία εφαρμόζεται και αν μη τι άλλο αποτελεί μια εκβιαστική μέθοδο προς τυχόν ασυνείδητους, όπως πράττεται και στα υπόλοιπα έξοδα και φόρους. Εάν όμως υπάρχει τίτλος, τα πράγματα είναι πολύ δύσκολα, διότι η οδός είναι μόνο η Νομική Αγωγή για Είσπραξη.

Δες τι αναφέρει η Γενική Συμφωνία. Εάν δεν επιτρέπονται ζώα, τότε έχεις άδικο, διότι έχεις παραβιάσει την Γενική Συμφωνία. Εάν όμως η Γενική Συμφωνία δεν αναφέρεται επί τούτου, τότε έχεις το δικαίωμα να διατηρείς τον σκύλο σου νοουμένου, ασφαλώς, ότι δεν προκαλεί οχληρία, φόβο στους υπόλοιπους (για το οποίο υπάρχει άλλη νομοθεσία για οχληρία κλπ) αλλά είναι καθαρό, δηλωμένο στην Τοπική Αρχή (Δημαρχείο) και είναι εμβολιασμένο. Σίγουρα όμως το κατοικίδιο απαγορεύεται να είναι στους κοινόχρηστους χώρους καθώς και να λερώνει κατά την διέλευση του. Υπάρχει και η σχετική Νομοθεσία της Τοπικής Αρχής (Δημαρχία), ο περί σκύλων Νόμος Αρ, 184(1)/2002.

Όχι όταν το αγόραζες το διαμέρισμα έπρεπε να είχες ερωτήσει για τέτοιο ενδεχόμενο. Εν πάση περιπτώσει μια και το διαμέρισμα είναι κάποιας ηλικίας, αναμένουμε ότι το έχετε αγοράσει σε χαμηλότερη τιμή αγοράς. Επίσης, θα έπρεπε να ρωτήσεις και τον Οργανισμό (Εταιρεία) ή και τη Διαχειριστική Επιτροπή για τις επιβαρύνσεις που έχει το ακίνητο όπως έγινε και με τους άλλους φόρους.

Καλό θα ήταν να βρείτε ένα ειδικευμένο Οργανισμό (ΕΤΑΙΡΕΙΑ) ο οποίος αποδεδειγμένα και συνεχόμενα, μέσα από καλές πρακτικές θα μειώνει συνεχόμενα τα κόστη και να αυξάνει την ποιότητα ζωής με οικονομικότερους τρόπους. Συμφωνούμε ότι άμεσα θα πρέπει να οργανώσετε Γενική Συνέλευση και να ζητήσετε Διαφάνεια!

Ο Οργανισμός αφού παρατηρήσει το κτίριο και συλλέξει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες όπως: κατανάλωση ηλεκτρισμού ολόχρονα, Ασφάλεια, καθαριότητες, συντηρητής Ανελκυστήρα, συντήρηση κήπου και άλλα αναλόγως αναγκών, τα προσθέτει και μετά τα διαιρεί ανά 12 μήνες και έτσι έχουμε τον προϋπολογισμό. Κάθε σύντομο χρονικό διάστημα γίνεται αξιολόγηση και αναπροσαρμογή εάν χρειαστεί και κάθε τέλος της χρονιάς παρουσιάζεται με διαφάνεια η Οικονομική Κατάσταση. Αυτά όσο αφορά τα μηνιαία έξοδα ενώ για τις Κεφαλαιουχικές Δαπάνες ή και Αποθεματικό Ταμείο συμφωνούνται σε Γενικές Συνελεύσεις.

Βάση της γενικά αποδεκτής τακτικής πληρώνει εκείνος που στην μονάδα του έχει πρόβλημα (δηλαδή τρύπησαν οι δικές του σωλήνες ύδρευσης). Το θέμα αυτό θα πρέπει επίσης να το πραγματεύονται και οι κανονισμοί της πολυκατοικίας αλλά και οι προστριβές λύνονται με την ύπαρξη Ασφαλιστήριων και ακόμα καλύτερα πολυασφαλιστηρίων.

Πιο συγκεκριμένα
I. Στο πάνω Α διαμέρισμα τρύπησε η σωλήνα του ζεστού ή κρύου νερού και μπαίνει στο κάτω διαμέρισμα Β, τότε ο Α θα πρέπει άμεσα να σταματήσει τη διαρροή και να επιδιορθώσει τις ζημιές που προκάλεσε στον Β.
II. Επειδή δεν συντηρήθηκε η υγρομόνωση στην οροφή μπαίνουν νερά στο ρετιρέ (από την κοινόχρηστη οροφή) τότε όλο το κτίριο είναι υπεύθυνο (η Διαχειριστική Επιτροπή) να σταματά άμεσα τα νερά να μπαίνουν και επιδιορθώνει τις ζημιές στο ρετιρέ.
III. Γκρίζες ζώνες υπάρχουν δυστυχώς στις αποχετεύσεις που οι ασφαλιστικές εταιρείες εξαιρούν από τα συμβόλαια τους. Εδώ χρειάζεται ανά περίσταση πρώτα πρώτα να εντοπιστεί από πού προέρχεται η διαρροή και εάν δεν είναι ξεκάθαρο (πχ. Δεν συντηρεί το διαμέρισμα Α σωστά το δικό του δαπεδοσυμφώνιο και κάθε φορά που κάνει μπάνιο το νερό καταλήγει στην οροφή του Β, τότε ευθύνεται ο Α ή βούλωσε στο μέσο μια αποχέτευση και πλημμυρίζει και ο Α πάνω και ο Β κάτω, τότε ευθύνεται το κτίριο (όπως και στην οροφή, αφού οι σωλήνες αποχέτευσης είναι κοινόχρηστοι).

Για όλα όμως τα πιο πάνω οι ιδιοκτήτες οφείλουν δια νόμου να διατηρούν σε ισχύ Ασφαλιστικές καλύψεις, όπου με σωστές απαιτήσεις αυτές καλύπτουν τις ζημιές.